不動産売却時にかかる税金まとめ ── 譲渡所得税・住民税・印紙税

不動産を売却して利益が出ると、税金がかかります。「思ったより手取りが少なかった」ということにならないよう、売却前に税金の仕組みを理解しておくことが大切です。

この記事では、不動産売却時にかかる主な税金と、節税に使える特例をわかりやすく解説します。

不動産売却でかかる税金の全体像

不動産を売却した際にかかる税金は、大きく分けて以下の3つです。

譲渡所得税・住民税（利益が出た場合）
印紙税（売買契約書に貼付）
登録免許税（抵当権抹消など）

このうち最も金額が大きくなるのが「譲渡所得税・住民税」です。

譲渡所得税・住民税の計算方法

基本の計算式

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

売却価格：実際に売れた金額
取得費：購入時の価格＋購入時の諸費用（登記費用、仲介手数料など）。建物は減価償却後の金額。取得費が不明の場合は売却価格の5%とみなす
譲渡費用：売却時の仲介手数料、印紙税、測量費、建物の解体費用など

税率：所有期間で大きく変わる

譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。

区分	所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	合計税率
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%	0.63%	39.63%
長期譲渡所得	5年超	15%	5%	0.315%	20.315%

出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」

短期と長期で税率が約2倍も違います。売却のタイミングを考える際には、所有期間を必ず確認しましょう。

計算例

例：苅田町の戸建てを3,000万円で売却した場合

取得費：2,000万円（購入価格から減価償却を差し引いた金額）
譲渡費用：150万円（仲介手数料＋印紙税等）
譲渡所得：3,000万円 −（2,000万円＋ 150万円）＝ 850万円

所有期間が5年超（長期）の場合：

税額：850万円 × 20.315% ＝ 約172万円

所有期間が5年以下（短期）の場合：

税額：850万円 × 39.63% ＝ 約337万円

3,000万円特別控除（マイホーム売却の特例）

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。これは非常に強力な節税制度です。

適用条件（主なもの）

自分が住んでいた家屋（またはその敷地）の売却であること
住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること
売却先が配偶者や親子など特別な関係者でないこと
前年・前々年にこの特例を受けていないこと

出典：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

計算例（3,000万円控除適用時）

先ほどの例（譲渡所得850万円）で3,000万円特別控除を適用すると：

850万円 − 3,000万円＝マイナス → 税額ゼロ

多くのマイホーム売却では、この特例を使うことで税金がかからないケースが多いです。ただし、確定申告は必ず必要ですのでご注意ください。

印紙税

売買契約書に貼付する印紙税は、契約金額によって異なります。

契約金額	印紙税額（軽減税率適用時）
500万円超〜1,000万円以下	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	10,000円
5,000万円超〜1億円以下	30,000円

※2027年3月31日までの軽減税率適用時。出典：国税庁「印紙税額一覧表」

苅田町・行橋市エリアの一般的な住宅売買（1,000〜5,000万円）では、印紙税は1万円です。

登録免許税

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、売却に先立って抵当権の抹消登記が必要です。

登録免許税：不動産1個につき1,000円
司法書士報酬：1〜2万円程度

出典：法務局「登録免許税の税額表」

仲介手数料（税金ではないが重要な費用）

仲介手数料は税金ではありませんが、売却時に必ずかかる大きな費用です。

仲介手数料の上限（法定）

売買価格	手数料率
200万円以下の部分	5.5%（税込）
200万円超〜400万円以下の部分	4.4%（税込）
400万円超の部分	3.3%（税込）

簡易計算式：売買価格 × 3% ＋ 6万円＋消費税（売買価格400万円超の場合）

例：3,000万円で売却した場合

仲介手数料：3,000万円 × 3% ＋ 6万円＝ 96万円（税抜）→ 105.6万円（税込）

出典：宅地建物取引業法第46条

売却時の税金を抑えるためのポイント

所有期間5年超で売る：税率が約半分になります
3,000万円特別控除を活用する：マイホームなら適用できる可能性が高い
取得費の証拠を残す：購入時の売買契約書、領収書は必ず保管
譲渡費用を漏れなく計上する：仲介手数料、測量費、解体費用なども経費に算入可能
確定申告を忘れない：特例を使う場合、確定申告が必須です

まとめ

不動産売却は、税金の知識があるかないかで手取り額が大きく変わります。特に「3,000万円特別控除」と「長期譲渡所得の税率」は必ず押さえておきたいポイントです。

「自分の場合、税金はいくらくらいになるのか」「どのタイミングで売るのがベストか」──こうした疑問は、早めに専門家に相談することで解決できます。株式会社玄風では、売却のご相談に際して、税金面も含めたトータルなアドバイスを心がけております。具体的な売却プランの相談はもちろん、「まずは概算を知りたい」というお問い合わせもお待ちしております。