媒介契約の3種類の違い ── 専属専任・専任・一般、どれを選ぶべき？
不動産を売却する際、不動産会社に仲介を依頼するために「媒介契約」を結びます。この媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。
「どれを選べばいいかわからない」という方のために、3種類の違いとメリット・デメリットを詳しく解説します。
媒介契約とは
媒介契約とは、不動産の売却（または購入）を不動産会社に依頼する際に交わす契約のことです。宅地建物取引業法により、媒介契約は書面で締結することが義務付けられています（出典：宅地建物取引業法第34条の2）。
媒介契約には以下の3種類があります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
3種類の比較表
| 項目 | 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 |
|---|---|---|---|
| 依頼できる会社数 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社OK |
| 自己発見取引 | 不可 | 可能 | 可能 |
| レインズ登録義務 | 契約から5営業日以内 | 契約から7営業日以内 | 義務なし |
| 業務報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 義務なし |
| 契約期間 | 最長3か月 | 最長3か月 | 法律上の制限なし（実務上は3か月が一般的） |
出典：宅地建物取引業法第34条の2
専属専任媒介契約
特徴
最も拘束力の強い媒介契約です。依頼した1社以外の不動産会社を通じた売却はもちろん、売主自身が見つけた買主との直接取引（自己発見取引）も認められません。
メリット
- 不動産会社が最も積極的に活動する：1社に絞られる上に自己発見取引もないため、不動産会社にとって成約の確率が最も高く、広告費や営業活動にコストをかけやすい
- 報告頻度が最も高い：1週間に1回以上の報告義務があるため、売却活動の進捗を細かく把握できる
- レインズへの登録が最速：5営業日以内に登録されるため、早期に全国の不動産会社に物件情報が共有される
デメリット
- 1社に完全に依存する：その会社の力量が売却の成否を左右する
- 自分で買主を見つけても仲介手数料が発生する：知人が買いたいと言ってきた場合でも、不動産会社を通す必要がある
- 囲い込みのリスク：悪質な会社の場合、他社からの問い合わせを断って自社で買主を見つけようとする「囲い込み」が起きる可能性がある
専任媒介契約
特徴
依頼は1社のみですが、売主自身が見つけた買主との直接取引は認められています。専属専任と一般の中間に位置する契約形態です。
メリット
- 不動産会社が積極的に活動する：1社専任であるため、広告や営業に力を入れてもらえる
- 自己発見取引が可能：近所の人や親戚など、自分で見つけた買主と直接取引できる柔軟性がある
- 定期的な報告がある：2週間に1回以上の報告義務
- レインズ登録義務あり：7営業日以内に登録
デメリット
- 1社に依存する点は専属専任と同じ
- 囲い込みのリスクも同様に存在する
一般媒介契約
特徴
複数の不動産会社に同時に依頼できる契約形態です。売主の自由度が最も高い反面、不動産会社の活動に対する保証は最も薄くなります。
メリット
- 複数社に依頼できる：間口が広がり、多くの買主にアプローチできる可能性がある
- 自己発見取引も可能
- 特定の1社に依存しない
デメリット
- 不動産会社の活動が消極的になりがち：他社で成約されると仲介手数料を得られないため、広告費をかけにくい
- レインズ登録義務がない：登録するかどうかは不動産会社の判断次第
- 報告義務がない：進捗状況の把握が難しい
- 情報が分散する：複数社に依頼すると、売主側の窓口管理が煩雑になる
どの媒介契約を選ぶべきか
おすすめは「専任媒介契約」
多くの売却ケースにおいて、専任媒介契約が最もバランスの良い選択です。理由は以下の通りです。
- 不動産会社の本気度が高い：1社専任であるため、しっかりと販売活動に取り組んでもらえる
- 自己発見取引の余地がある：万一、知人が購入を希望した場合にも柔軟に対応できる
- 定期的な報告で安心：2週間に1回の報告義務があり、「何もしてもらえていない」という不安を軽減できる
- レインズ登録で広く情報が行き渡る：レインズに登録されれば、全国の不動産会社から問い合わせが来る可能性がある
一般媒介が向いているケース
- 人気エリアの人気物件（苅田駅徒歩圏の好条件物件など）：放っておいても買い手がつく可能性が高い場合
- 複数社の査定額に大きな差があり、比較したい場合
専属専任が向いているケース
- 売却を急いでいて、とにかく早く成約したい場合
- 信頼できる不動産会社が決まっている場合
媒介契約を結ぶ際の注意点
囲い込みに注意
「囲い込み」とは、不動産会社が売主・買主の両方から仲介手数料を得る（両手仲介）ために、他社からの問い合わせを意図的に断る行為です。レインズに登録されていても、「商談中」などと嘘の回答をして他社の紹介を拒むケースがあります。
対策
- 定期報告の内容をしっかり確認する
- レインズの登録証明書を受け取る
- 問い合わせ件数や内見件数を具体的に報告してもらう
- 不審に感じたら契約期間満了後に会社を変更する
契約期間は3か月が基本
専属専任・専任媒介契約の上限は3か月です。3か月経っても成果が出ない場合は、契約を更新せず他の会社に切り替えることができます。
苅田町・行橋市エリアでの売却のポイント
苅田町・行橋市は、大都市圏と比べると不動産会社の数が限られています。その分、地域に密着した会社を選ぶことが成約への近道です。
地域の相場観、購入検討者の動向、地元ならではの販売チャネル──これらを熟知している会社に専任で依頼するのが、最も効率的な売却方法といえるでしょう。
苅田町の住宅地地価は+1.68%（出典：国土交通省「地価公示」2025年）と上昇傾向にあり、売却のタイミングとしても悪くない環境です。
まとめ
媒介契約の選択は、売却の成否を左右する重要な第一歩です。迷った場合は「専任媒介契約」を選び、信頼できる不動産会社にしっかりと販売活動を任せるのが王道です。
株式会社玄風では、苅田町・行橋市・北九州市東部エリアの売却を数多くお手伝いしてきた実績があります。「まずは査定だけしてほしい」「媒介契約の種類について詳しく聞きたい」というご相談も歓迎ですので、お気軽にお声がけください。