不動産の相続と名義変更 ── 手続きの流れと費用、注意点

「親が亡くなって実家を相続したが、名義変更の手続きがわからない」──不動産の相続は多くの方が経験するにもかかわらず、手続きの流れや費用を事前に知っている方は少ないのが現状です。

しかも、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。放置しておくとペナルティの対象になる可能性があります。

この記事では、不動産の相続登記の流れ、費用、そして注意すべきポイントを解説します。

相続登記の義務化とは

2024年4月1日施行の改正不動産登記法により、相続によって不動産を取得した相続人は、相続を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務付けられました。

正当な理由なく期限内に申請しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

また、2024年4月1日より前に発生した相続についても適用され、その場合は2027年3月31日までが申請期限となります。

出典：法務省「相続登記の申請の義務化」

つまり、苅田町や行橋市で「親の名義のままになっている不動産」がある方は、早めの対応が必要です。

相続登記の手続きの流れ

ステップ1：相続人の確定（戸籍謄本の収集）

被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得し、法定相続人を確定します。

必要な戸籍謄本

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍謄本・改製原戸籍を含む）
相続人全員の現在の戸籍謄本
被相続人の住民票の除票
相続人の住民票

戸籍の収集は最も手間のかかる作業です。被相続人が転籍を繰り返している場合、複数の市区町村役場から取り寄せる必要があります。

なお、2024年3月1日から「戸籍証明書等の広域交付制度」が始まり、本籍地以外の市区町村窓口でも戸籍謄本を取得できるようになりました（出典：法務省「戸籍法の一部を改正する法律」）。

ステップ2：遺産分割協議

法定相続人が複数いる場合、誰がどの財産を相続するかを話し合って決めます。これを遺産分割協議といいます。

不動産については、以下の方法で分割するのが一般的です。

分割方法	内容
現物分割	不動産をそのまま特定の相続人が取得
代償分割	不動産を取得した相続人が、他の相続人に金銭を支払う
換価分割	不動産を売却し、売却代金を分配する

協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・実印を押印します。

ステップ3：必要書類の準備

相続登記に必要な主な書類は以下の通りです。

登記申請書
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式
相続人全員の戸籍謄本
遺産分割協議書（相続人全員の実印付き）
相続人全員の印鑑証明書
被相続人の住民票の除票
不動産を取得する相続人の住民票
固定資産評価証明書
相続関係説明図

ステップ4：法務局への申請

書類が揃ったら、不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記を申請します。

苅田町・行橋市の不動産の場合、管轄は福岡法務局行橋支局です。

申請方法は以下の3つです。

窓口申請：法務局に直接持参
郵送申請：書留郵便で送付
オンライン申請：登記・供託オンライン申請システムを利用

申請から完了まで、通常1〜2週間程度かかります。

相続登記にかかる費用

費用項目	目安金額
登録免許税	固定資産評価額の0.4%
戸籍謄本等の取得費用	数千円〜1万円程度
司法書士報酬（依頼する場合）	5〜15万円
その他（郵送料、印鑑証明書等）	数千円

登録免許税の計算例

固定資産評価額1,000万円の不動産の場合：

登録免許税：1,000万円 × 0.4% ＝ 4万円

出典：法務局「登録免許税の税額表」

司法書士に依頼すべきか？

相続登記は自分で行うことも可能ですが、以下のケースでは司法書士への依頼をおすすめします。

相続人が多い、または関係が複雑
被相続人の戸籍が多数の市区町村にまたがる
不動産が複数ある
数次相続（相続が連続して発生）が起きている
手続きに時間をかけられない

司法書士報酬は5〜15万円程度が相場ですが、手続きの正確性と時間の節約を考えると、費用対効果は高いといえます。

相続登記をしないとどうなるか

法的リスク

過料の対象：前述の通り、10万円以下の過料
売却ができない：名義が被相続人のままでは売却手続きができない
担保にできない：住宅ローンの担保として設定できない

実務上のリスク

相続人が増え続ける：時間が経つと相続人が亡くなり、その子どもが新たな相続人になる（数次相続）。10年、20年放置すると、相続人が数十人に膨れ上がり、全員の同意を得ることが極めて困難になる
所有者不明土地問題：登記が放置されると「所有者不明土地」となり、土地の有効活用が妨げられる

苅田町・行橋市で相続不動産をお持ちの方へ

苅田町・行橋市エリアでは、以下のようなケースが多く見られます。

実家を相続したが、自分は遠方に住んでいて管理できない
相続した土地の活用方法がわからない
兄弟で共有しているが、方針が決まらない

相続した不動産の選択肢は、主に以下の3つです。

自分で住む：実家に戻る場合
賃貸に出す：家賃収入を得る場合
売却する：現金化して分配する場合

苅田町の住宅地地価は+1.68%（出典：国土交通省「地価公示」2025年）と上昇傾向にあり、売却を検討するには良い環境です。一方、賃貸需要も日産統合の影響で高まる可能性があるため、安易に判断せず、複数の選択肢を比較検討することをおすすめします。

まとめ

不動産の相続登記は、2024年4月から義務化されています。放置するほど手続きは複雑になり、費用も増えていきます。「まだ大丈夫」と先送りにせず、早めに対応することが大切です。

株式会社玄風では、相続した不動産の売却や活用についてのご相談を承っております。「まずは不動産の価値を知りたい」「売るか貸すか迷っている」という段階でも、お気軽にお問い合わせください。地域の相場や需要動向をふまえた、具体的なアドバイスをさせていただきます。