空き家を民泊にする方法と注意点 ── 届出から運営まで

「空き家を民泊として活用すれば、収益を得られるのでは？」

インバウンド需要の回復や国内旅行の活発化を背景に、空き家を民泊として運営するという選択肢に関心が高まっています。しかし、民泊の運営には法律上の手続きが必要であり、知らずに始めると違法営業になるリスクがあります。

今回は、空き家を民泊にするための手続き、費用、注意点を解説します。

民泊の法的枠組み：3つの方法

空き家を宿泊施設として運営するには、大きく分けて3つの法律上の方法があります。

1. 住宅宿泊事業法（民泊新法）── 届出制

2018年6月に施行された住宅宿泊事業法（いわゆる「民泊新法」）に基づく届出を行う方法です。最も手軽に始められる方法ですが、年間の営業日数は180日以内という上限があります（住宅宿泊事業法第2条第3項）。

自治体の条例によって、さらに営業日数や営業区域が制限される場合があります。

2. 旅館業法 ── 許可制

旅館業法に基づく「簡易宿所営業」の許可を取得する方法です。年間の営業日数に上限がないため、本格的に宿泊事業を行いたい場合に適しています。ただし、許可の取得にはより厳格な基準（客室面積、フロント設備、用途地域の制限等）を満たす必要があります（旅館業法第3条）。

3. 国家戦略特区の特例

国家戦略特区に指定された地域では、特区民泊として営業できる場合があります。福岡県内では北九州市が特区に指定されていますが、田川市・飯塚市・行橋市は対象外です。

民泊新法での届出手続き

ここでは、最も一般的な民泊新法（住宅宿泊事業法）での手続きを説明します。

ステップ1：物件の確認

まず、物件が民泊に使えるかどうかを確認します。

用途地域の確認：都市計画法上の用途地域によっては、民泊が制限される場合があります
建物の構造・設備：台所、浴室、便所、洗面設備が備わっていること
マンションの場合：管理規約で民泊が禁止されていないこと

ステップ2：消防設備の設置

民泊として届出を行うには、消防法に適合していることが必要です。具体的には以下の設備の設置が求められます。

住宅用火災警報器：すべての居室・台所・階段に設置
消火器：延べ面積150平方メートル以上の場合に必要
誘導灯：地階を除く階数が3以上の場合に必要

設置後、所轄の消防署に「消防法令適合通知書」の交付を申請します。この通知書は届出に必要な添付書類です。

費用の目安は、住宅用火災警報器が1個3,000〜5,000円、消火器が1本5,000〜8,000円程度です。

ステップ3：届出書類の提出

民泊ポータルサイト（国土交通省・厚生労働省が運営）からオンラインで届出を行います。主な提出書類は以下のとおりです。

届出書
住宅の図面
消防法令適合通知書
欠格事由に該当しないことの誓約書
住宅の登記事項証明書

届出が受理されると、届出番号が付与されます。この番号を宿泊予約サイト等に掲載する義務があります。

ステップ4：住宅宿泊管理業者への委託（必要な場合）

届出住宅に自分が居住していない場合（空き家の場合はこれに該当）、住宅宿泊管理業務を国土交通大臣に登録した「住宅宿泊管理業者」に委託しなければなりません（住宅宿泊事業法第11条）。

管理業者への委託費用は、売上の15〜25%程度が相場です。

収支シミュレーション

田川・筑豊エリアで空き家を民泊にした場合の、簡易的な収支をシミュレーションしてみましょう。

収入の見込み

宿泊料金：1泊5,000〜8,000円（田舎暮らし体験型の場合）
年間稼働日数：上限180日のうち、稼働率50%として約90日
年間売上：約45万〜72万円

支出の見込み

項目	年間費用の目安
管理業者への委託費	7〜18万円（売上の15〜25%）
清掃費（1回3,000〜5,000円×90回）	27〜45万円
水道光熱費	6〜12万円
消耗品（シーツ・タオル・アメニティ等）	3〜5万円
火災保険料	2〜5万円
固定資産税	物件による
支出合計	45〜85万円

このシミュレーションからわかるように、田川・筑豊エリアでは宿泊料金が都市部ほど高く設定できないため、清掃費や管理費を差し引くと収益が出にくいのが現実です。

収益性を高めるためには、以下のような工夫が必要になります。

体験型コンテンツ（農業体験・炭鉱遺産巡り等）と組み合わせて付加価値を高める
グループ・家族向けの一棟貸しにして1泊あたりの単価を上げる
旅館業法の許可を取得し、180日の制限を超えて営業する

民泊運営の注意点

近隣トラブルへの対策：ゴミ出しルールの案内、騒音防止の注意書きを設置する
条例の確認：自治体によって上乗せ規制がある場合があるため、事前に確認が必要
確定申告：民泊による所得は雑所得または事業所得として申告が必要
保険の見直し：通常の火災保険では民泊利用がカバーされない場合がある。民泊専用保険への加入を検討する
宿泊者名簿の作成・保管：宿泊者の氏名・住所・連絡先・宿泊日を記録し、3年間保存する義務がある

まとめ

空き家を民泊として活用するには、住宅宿泊事業法に基づく届出が最も手軽な方法です。ただし、年間180日の営業日数制限があり、清掃費や管理費を考慮すると、地方エリアでは収益を上げるのが容易ではありません。

民泊は空き家活用の選択肢の一つですが、売却・賃貸・解体といった他の選択肢と比較したうえで、ご自身の状況に合った判断をすることが大切です。

空き家の活用方法について迷われている方は、株式会社玄風にお気軽にご相談ください。民泊だけでなく、売却・賃貸・解体を含め、物件の立地や状態に応じた最適なプランをご提案いたします。

株式会社玄風（福岡県田川市）